Вівторок, 11 Червня

Придбання землі – популярний інвестиційний інструмент, який освоює все більше представників середнього класу в Україні

Як підібрати ділянку у свій портфель, як просто й ефективно оцінити її вартість і надійність орендарів, і в якому розмірі та за які строки можна примножити особистий капітал — розповів Роман Барало, генеральний директор першого в Україні онлайн-маркету землі «Доброзем».

Роман Барало - генеральний директор першого в Україні онлайн-маркету землі Доброзем
Роман Барало – генеральний директор першого в Україні онлайн-маркету землі “Доброзем”

В чому переваги купівлі землі через маркетплейс «Доброзем» для інвестора?

Компанія на ринку з 1 липня 2021 р., коли безпосередньо й відкрився ринок землі. Натхнення прийшло у 2019 р., коли з’явилося розуміння, що ми рухаємося до відкриття ринку сільськогосподарських земель. Ми хотіли стати найпершим і найбільшим маркетплейсом земель сільськогосподарського призначення.

І нам це вдалося. Сьогодні до нас щодня звертаються 25–30 клієнтів: як покупців, так і продавців. На сайті опубліковано близько 7 тис. оголошень на загальну площу 20 тис. га.

Для покупця наші переваги — у тому, що всі угоди ми готуємо під ключ: домовляємося з нотаріусом, продавцем, робимо потрібні витяги, нормативно-грошове оцінювання, витяг ДЗК, експертне оцінювання всіх документів. Залишається узгодити лише час і місце зі сторонами, коли відбудеться угода. Наша комісія за все це становить 6 % від суми угоди.

Глобально ці угоди можуть проводитися без фізичної присутності як покупців, так і продавців. Адже в нас є низка працівників, регіональних агентів, які можуть провести угоди від імені двох сторін. Продавець отримує від покупця повну оплату вартості земельної ділянки в безготівковій формі, а після підтверджень з обох сторін відбувається підписання та реєстрація угоди.

В чому вигода покупця, який інвестує в українські сільськогосподарські землі? На чому новий власник може заробити й примножити капітал?

У нас є розуміння, яка вартість земельної ділянки та розмір орендної плати. З цього ми можемо вираховувати, яке в нас буде співвідношення дохідності на один рік. В середньому це 5–10 % річних. Із цієї суми вже буде сплачено податок із доходу фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір.

Земельні ділянки, якими торгують на маркетплейсі, перебувають в оренді вже не один рік. Ми співпрацюємо з аналітичними сервісами. Vkursi Zemli надає дані про загальний стан ділянки: хто орендує, коли почався термін дії оренди та коли закінчиться.

Супутниковий EOS Data Analytics надає інформацію про максимальну та мінімальну температуру в регіоні, про кількість опадів, культури, що вирощувалися.

Тобто, ми гарантуємо, що покупець отримує стабільний пасивний дохід у вигляді орендної плати за земельну ділянку.

Окрім того, з роками земельна ділянка буде тільки дорожчати. Про це свідчить приклад наших сусідів Польщі та Чехії. У Польщі у 2004 р., коли відкрився ринок, ціна стартувала від 1500 євро за гектар; сьогодні польський гектар коштує понад 11 тис. євро. Чеській ринок землі стартував у 2007 р., за цей час вартість гектара зросла з 1800 євро до 9000 євро.

На якій строк вигідно купувати землю, щоб компенсувати первинні витрати на нотаріальне оформлення, комісію маркетплейсу та залишитися в прибутку?

Моя порада для інвесторів — протримати цей актив у своїх руках як мінімум три роки. За цей період актив суттєво підніметься в ціні та мінімізуються податки, і на виході ви сплатите лише 1 % від суми угоди. Таким чином три роки власник заробляє, отримуючи орендну плату, а потім ще додатково — на зростанні вартості активу. Так із часу відкриття ринку гектар української землі піднявся з 1500 дол. США у 2021-му до 2500 дол. у 2024 році. І це в умовах війни.

Я прогнозую подорожчання земельних ділянок до кінця 2024 року ще на 40–50 %. І вагомим поштовхом стане саме той момент, коли юридичні особи активно почнуть інвестувати в землю. Станом на сьогодні це вже доступно, але мало хто це використовує.

Навіть без втручання юридичних осіб під час війни щорічне зростання вартості землі відбувалося на рівні 18–25 %. І вартість продовжує зростати далі, а попит на земельні ділянки як був, так і залишається.

Якщо основні ваші клієнти — фізичні особи, то не могли б ви описати портрет сучасного земельного інвестора?

До нас звертаються різні люди. Це представники малого, середнього бізнесу, IT-сектору, сфери фінансів, зокрема й власники банків. Багато з цих інвесторів вірять в Україну, в нашу Перемогу. Для них купівля земельних ділянок у рідній країні — це також і прояв патріотизму.

Тим більше, що розмір входу для інвестора досить демократичний. Він визначається розміром земельної ділянки та її ціною. В середньому це 2–2,5 га за 2000 дол. США, тобто середні вкладання — від 4-5 тис. дол. США. Але є й менші земельні ділянки від 1 га, тому поріг входу в земельну інвестицію я б визначив у 2000 дол. США.

В чому переваги інвестування в землю, наприклад, від знайомих усім банківських депозитів?

При депозиті ви інвестуєте гроші — забираєте гроші. Отримуєте близько 5 % річних.

Більш дохідні ОВДП: якщо пощастить і при вході та виході курси іноземних валют не зміняться, то є шанс заробити 10 % річних у валюті.

А при земельних інвестиціях ви вкладаєтесь у гривні, а орієнтир ринку — валютний. Та інвестуєте в обмежений ресурс, яким є земля, тому ціни на землю постійно ростуть.

Купуючи нині українську землю по 2000 дол. за га, через десять років можна отримати капіталізацію 5–10 тис. дол. за га. Плюс 5–10 % доходу з оренди кожного року. А ще, станом на сьогодні, цей актив найменш ризикований.

Навіть за настання військових ризиків земля швидко повертається в обробіток. В одного мого клієнта з Іванківського району на Київщині було влучання снарядів у ділянки. Після чого за пів року землю розмінували, переорали, і вона знов дає прибуток.

Що стримує розвиток ринку та які показники очікуються, якщо прибрати перепони?

Зараз основна перепона будь-якого фінансового розвитку України — війна. Звісно, ми віримо в ЗСУ, нашу Перемогу та економічне відродження України. Але ми побачимо, як повноцінно зростає актив, після завершення військових дій. Можливо, він зростатиме такими темпами, яких ми навіть не очікуємо.

Тому я запрошую всіх агровиробників до співпраці для збереження вашого земельного банку разом із нами як надійним партнером.

А також закликаю всіх українців інвестувати саме в українську землю. Вона буде точно дорожчати!

ТЕКСТ: Дмитро Гелевера.