Засновник і керівник групи компаній Ribas Hotels Group Артур Лупашко — про ринок готельної індустрії в Україні, перспективи його розвитку та шляхи мінімізації ризиків при інвестуванні сьогодні й у повоєнний періоди.
2014 року в Одесі ви відкрили перший мініготель RIBAS із командою з трьох людей. Тоді ж ви поставили за мету щорічно подвоювати кількісні та якісні показники — як змінилася ринкова кон’юнктура в готельному бізнесі за останні півтора року?
Наша першочергова ціль — подвоювати щорічно кількість готелів — була дуже амбітною. Звісно, що такі темпи я не зміг досягти, але амбітні цілі стимулювали мене й мою команду агресивно та швидко розвиватись. І сьогодні в керівництві готельними комплексами ми стали компанією номер один і за кількістю готелів, які є в нас у керуванні, і за впізнаваністю нашого бренду. Це дозволило нам під час війни вийти за кордон, взяти проєкти на консалтинг і продати свій прапор на Балі. Нашу агресивну політику направлено на швидкий розвиток і просування!
Загалом ринкова кон’юнктура готельного бізнесу змінюється щорічно в позитивний бік. Навіть пандемія підштовхнула внутрішній туризм, і тепер це спонукає до будівництва нових готелів.
Протягом найближчих п’яти років відчутна динаміка до зростання цін на нерухомість очікується в західних регіонах України — які перспективи відкриваються для інвесторів у ці регіони?
В цілому внутрішній туризм спонукає до будівництва нових готелів. Адже інвестори вірять у те, що буде розвиток і будуть гості. Це означає, що їхні інвестиції швидше окупуються, впливаючи на розвиток сфери нерухомості. Він також спонукає до розвитку кондоготелів. Це формат, у якому кожен охочий може придбати собі номер. Формат став популярний останні 2-3 роки та підштовхнув до таких форматів польський і грузинські ринки, де ці формати наявні вже десятиріччя і мають успіх. Тому ми почали реалізовувати їх на наших ринках — здебільшого на західній Україні, а також є декілька таких проєктів в Одесі та Києві. Проте понад 50 таких проєктів діють саме в західноукраїнських областях, і RIBAS на цьому ринку має дуже велику частку та відіграє важливу роль.
Як мінімізувати ризики під час вибору об’єкта для інвестування в сучасних реаліях?
Ну, по-перше, треба все ж таки розуміти чітко, що будь-яка інвестиція — це апріорі ризиковані вкладення. І тут питання в тому, що чим більша дохідність у цій інвестиції — тим більші мають бути ризики. У сфері нерухомості дохідність сягає від 5 до 15 %, і п’ять — це здебільшого житлова нерухомість, а готельна нерухомість дає від 10 до 12 % у середньому.
Сьогодні ринок росте, і він ростиме ще поки йде війна та після війни, якщо ми кажемо про захід України. Тому ризики недобудови, на мою думку, мінімальні. Компанія RIBAS вибирає собі надійних партнерів. Звісно, ми не можемо бути впевнені на 100 %, що наші забудовники, які купують наші послуги й наш прапор, добудують свої об’єкти, але ми вибираємо тих, у кого є велике фінансове плече, у кого є успішні кейси та де власниками компанії є люди із чистою репутацією.
Одним із факторів успіху готельного бізнесу є персонал, і станом на початок війни в українській готельній сфері було зайнято загалом близько 400 000 осіб, а нині низка готельєрів відчувають проблеми з кадрами. Яка ситуація в Ribas Hotels?
Ця проблема є й буде в цілому на ринку праці в Україні. Сервісні сфери чи не найбільше піддаються міграції кадрів, адже попит на таких працівників є в усьому світі й саме тому вони легко знаходять собі роботу та переїжджають за кордон. Війна, зрозуміло, ще більше спонукає до цього.
У RIBAS HOTELS GROUP ще 2020 року взяли для себе курс стати найкращим роботодавцем України у своїй ніші, і ми робимо для цього все можливе (це й умови праці, і заробітна плата, нематеріальні мотивації та навчання працівників, психологічна підтримка тощо). Вважаю, що завдяки цьому ми сьогодні справляємося з кадровим голодом і зможемо контролювати цю історію та мати в себе найкращих працівників і мінімальну вакантність.
Частину готелів ви переводили на систему без рецепції — який вплив таке рішення мало на фінансовий бік бізнесу?
Це було рішення, пов’язане з пандемією, і ще до війни ми реалізували такий перший кейс у мініготелі RIBAS, розташованому на Дерибасівській. Ми його вже продали, але як успішний бізнес із системою автоматичного поселення. Синхронізація програми поселення з системою оплати дозволяє людині, що забронювала й отримала SMS із посиланням на оплату, після оплати отримувати коди, адресу й телефон help-менеджера, який віддалено контролює багато готелів і надає таку послугу. Це 100 % історія про майбутнє, і сьогодні в усіх наших готелях, які ми проєктуємо, передбачено можливість за потреби працювати без ресепшенів. А в цілому мотивація робити такі віддалені ресепшени була з декількох причин: по-перше, через те, що більшість послуг зараз можна надавати онлайн і немає потреби фізичної присутності людини на ресепшені, а по-друге — це, звісно, оптимізація витрат, бо люди стають усе дорожчими в плані й виплати податків, і заробітних плат, і їхнього навчання.
Згідно з даними державного агентства з розвитку туризму, надходження до бюджету від готельного бізнесу 2022 року скоротилися на 57 % у порівнянні з довоєнним роком. Чим готельний бізнес нині привабливий для інвесторів?
Це правда, проте велику частку цих доходів мали готелі у великих містах: Києві, Дніпрі, Харкові, Одесі, Запоріжжі, Маріуполі та ін. Сьогодні майже всі ці регіони продовжують приймати гостей, проте в мінімальній кількості. В Одесі в нас завантаження на рівні 30 %, аналогічно в Києві. Це суттєво впливає й на надходження до бюджету, і на сам готельний бізнес як такий. Водночас захід країни, навпаки, отримав більше туристів — багато західноукраїнських міст стали свого роду бізнес-хабами, і там ми наразі маємо завантаженість фонду на рівні 70 %. Тому, якщо загалом по країні валовий продукт готельного бізнесу впав, захід України отримав приріст майже в 50 % і ця тенденція продовжується.
З якою мінімальною сумою можна заходити в готельний бізнес для відкриття мініготелю?
Я взагалі не раджу відкривати мініготелі, бо постійні затрати (маркетинг, податки, комунальні платежі) зростатимуть і станом на сьогодні готелі до 40-50 номерів без ресторану не мають шансів бути успішними. Саме тому я раджу будувати середні готелі від 50 номерів із рестораном — це інвестиції від 4–5 млн доларів США. Або інвестувати, купуючи номери в готелі — на щастя, зараз є такі пропозиції. В портфелі Ribas Hotels Group є такі варіанти, один із них на Балі.
Якими є ризики інвестування в готельний бізнес для інвесторів, зокрема під час війни та в повоєнний період?
Ризиків «усього» два — це влучання ракети (тут варто звернутися до послуг страхових компаній) і ризик недобудови.
Війна пошкодила понад 1000 об’єктів готельно-ресторанної інфраструктури, одним із таких об’єктів був ваш готель у Херсоні. Яка в цьому питанні допомога держави через Фонд відновлення зруйнованого майна й інфраструктури, заявку до якого ви подали?
Ми подали запит у Фонд зруйнованого майна й чекаємо на розв’язання цієї проблеми. Власники ж комплексу точно будуть його відновлювати, а ми — допомагати їм у цьому.
Як змінилася дохідність на вкладені кошти в умовах війни?
В Одесі вона впала з 10-12 % на 3-4 %, а на західній Україні зросла з 10 до 13-14 % і продовжує зростати. Попри те, що Одеса вже не прифронтове місто, показники туризму залишаються на дуже низькому рівні.
Яку нішу наразі займає мережа Ribas Hotels на ринку керівних компаній в Україні та які об’єкти є ключовими для мережі?
Керівна компанія є оператором готелів № 1: у нас 28 готелів в управлінні, і ми нині ведемо переговори щодо нових об’єктів, надаємо послуги повного циклу (це й пошук ділянок, і аудит, розроблення концепції, допомога в купівлі, проєктування, можливість будівництва, продажу нерухомості тощо). Але стратегія нашої компанії — бути найзручнішим і найвигіднішим оператором саме для забудовників по всьому світові. Ми бачимо в цьому перспективу.
В чому полягає суттєва вигода найму керівної компанії для управління готелем?
Наш майже десятирічний досвід роботи показує, що з керівною компанією готелі заробляють мінімум на 30 % більше прибутку, але іноді ця цифра зростає й на 100 %. Усе це завдяки нашому вузькопрофільному сфокусованому підходу, адже всі наші відділи (а це понад 100 людей загалом) сфокусовано на тому, щоб кожен готель під нашим керуванням був кращим у своєму регіоні та давав найбільший прибуток своїм власникам. До речі, всі наші готелі мають відгуки на booking на рівні, не меншому за 9 балів із 10 можливих!
Текст: Антон Кравченко