Які статки може принести купівля землі інвесторам, на які чинники звернути увагу, від яких ризиків захищено ці інвестиції та як надалі зміниться динаміка цін, розбиралися з Андрієм Усенком, співзасновником сервісу земельних інвестицій «Твоє Коло», членом Наглядової ради КУА «Профіт».

Ринок землі сьогодні, скільки вже заробили інвестори

Мораторій на продаж землі, який майже тридцять років зберігався в Україні, викликав неодностайні реакції. Фінансові аналітики давно наголошували, що відкриття земельного ринку поліпшить інвестиційний клімат усієї країни. А для самих власників — відкриє можливості як брати кредити під заставу земельних ділянок, так і отримувати достойну винагороду від орендарів.

На противагу «земельним оптимістам» противники відкриття ринку побоювалися, що українці продадуть усю землю олігархам або іноземцям.

Та коли в липні 2021 року ринок відкрився, передбаченого алармістами колапсу не відбулося. За даними Держгеокадастру станом на кінець лютого 2024 року, фізичними особами передано прав власності лише на 555,2 тис. га землі, що становить 1,31% від загальної площі сільськогосподарської землі в країні, що становить 42,4 млн га. Інші власники не поспішали розлучатися із земельними активами.

Але сама можливість вільно продавати й купувати землю спонукала до зростання ціни. Так, за оцінюванням аналітиків «Твоє Коло», на початок 2022 року ціна за гектар землі в центральних регіонах у середньому стартувала від 2500 дол. США за га. За рік вона зросла до 2700 дол., а на початок 2024 року Вартість одного гектара становить уже 2900–3100 дол. США. При цьому за цей самий час курс долара до гривні зріс з 27 до 37 грн. Навіть не враховуючи курсові коливання та дохід з оренди, капіталізація для інвесторів, що зайшли на земельний ринок у 2022-му та 2023 роках, становила 16–24 % і 7,5–15 % у доларах США відповідно. Це вище за доходи від уже знайомих для пасивних інвесторів банківських депозитів після сплати податків.

Земельний ризик-менеджмент

Та будемо реалістами, купівля-продаж землі для інвестора — це досить непрості фінансові операції. Треба розбиратися не тільки в земельному законодавстві, а також активно вивчати агроринок. А ще враховувати якість ґрунту, кількість опадів, рівень конкуренції в регіоні, умови договорів оренди.

Слід розуміти, що інвестиції в землю це «гра в довгу». Ефективний період інвестування, для отримання суттєвої винагороди на маржі від купівлі-продажу, становить 4–5 років. За прогнозами аналітиків саме за такий період вартість землі може зрости більше ніж удвічі. Попри те, що Україна славиться своїми чорноземами, далеко не вся земля сільгосппризначення є однаково привабливою для агровиробників. Ділянки в одній області чи навіть в одному районі часто мають різну початкову вартість і, відповідно, різний потенціал зростання в ціні. Розібратися самостійно в усіх цих тонкощах, якщо ви не є експертом, досить складно. Принаймні, це потребує багато часу. У пригоді можуть стати послуги професійних керівних компаній. Так, наприклад, компанія «Твоє Коло», спираючись на багаторічний досвід підбору земельних банків для великих агрохолдингів, відібрала 600 тис. га найбільш інвестпривабливої землі. Вся земля, що пропонується для інвестування, вже перебуває в оренді в перевірених і ефективних аграріїв. Щобільше, «Твоє Коло» гарантує мінімальну прибутковість з оренди 6 % після сплати податків. Навіть якщо орендар із будь-яких причин не виконує зобов’язання з оренди, гарантовану договором управління прибутковість покриє керівна компанія власним коштом.

То з чого ж складається дохідність земельної інвестиції?

По-перше, це щорічна сплата оренди від 6 % річних у гривні після сплати податків.

Другий складник — капіталізація або зростання вартості землі. До прикладу, 2023 року попри воєнні дії земля здорожчала залежно від регіону на 7,5–15 % у дол. США. Експерти ж прогнозують ріст ще на 40 % протягом найближчих двох років.

Слід розуміти, що інвестиції в землю – це «гра в довгу». Ефективний період інвестування становить 4–5 років

Чому ж земля зростає у вартості?

Відповідь дуже проста: це є обмежений актив. Його не можна ні створити, ні добудувати. Аграрії зацікавлені зберігати землю під собою, бо це їхній основний засіб виробництва.

Ринок землі України юний, йому менше ніж три роки. На старті ціни на українські гектари ще низькі. Для порівняння гектар землі в Польщі коштує 13 628 дол. США, в Чехії — 13 854, в Румунії — 8658, в Болгарії — близько 7 853 дол. США. В Україні сьогодні це 2500–3000 дол. За га. Тобто потенціал росту — мінімум у 2–3 рази протягом найближчих років.

Що робить землю такою привабливою для інвестування?

• Високий потенціал прибутковості: 20–25 % річних у дол.США. 

• Як завгодно довго може генерувати додану вартість і не зношується та не потребує ремонту.
• Стабільність. Попри війну ціни на землю лише протягом 2023 року зросли на 7,5–15 % у дол. США залежно від регіону.
• Дохід із першого дня. Вже перебуває в оренді в агрокомпанії, оренда нараховується відразу після набуття у власність.
• Захист від інфляції. Ціни на землю прив’язані до долара США.
• Безпека. Землю майже неможливо повністю знищити фізично. Навіть після прямих влучань земля швидко відновлюється до придатного для оброблення стану.

• Може бути на 99 % пасивною інвестицією, якщо скористатися послугами керівної компанії.

А ще інвестувати в землю — це патріотично. Бо кошти залишаються в країні та працюють на українську економіку.

Нові гравці — нові можливості

Відкриття у січні 2024 року ринку землі для юридичних осіб створює ще більше можливостей для приватних інвесторів. Крім того, відтепер як фізичним, так і юридичним особам дозволено купувати до 10 000 га.

І перші результати нового етапу лібералізації не забарилися: лише за січень юрособи уклали 10,4 % від усіх угод купівлі-продажу. При цьому сплачують юрособи на 43 % більше в порівнянні з «фізиками». Підвищений попит із боку нових гравців уже приніс перші результати: за даними КСЕ середньозважена ціна гектара в січні 2024 року зросла на 13,3 % порівняно з груднем 2023 року. Це найвищий показник за весь час роботи ринку землі.

Ми маємо всі ознаки, що наразі українська земля — найбільш недооцінений інвестиційний актив

Хто ж купує українську землю?

За словами Андрія Усенка, майже 70 % інвесторів — фізичних осіб становлять IT-фахівці, близько 16 % — підприємці, майже 9 % — військові (їх доля стабільно зростає). Також серед покупців є вчителі, держслужбовці, представники фінансового сектору та інші.

Щодо покупців–юросіб, то тут можна виділити дві категорії. Перші — це безпосередньо аграрні компанії. Їхні мотиви: викуповувати землю, яку вони самі до цього орендували; щоб зберегти земельний банк і купувати землі, орендовані сусідніми агрокомпаніями; для збільшення земельного банку в обробітку в майбутньому. Останній мотив досить сильно стимулює земельний ринок до конкуренції.

Друга категорія — юридичні особи, які не мають стосунку до агро. Це, по-перше, компанії, що заробляють в інших бізнесах, але вкладаються в землю як в актив із хорошою прибутковістю та під заставу якого можна брати кредити. По-друге, це інвестиційні компанії, фонди, які професійно інвестують в різні активи.

Останні створюють нові можливості для приватних інвесторів. Інвестиційний фонд — це фінансовий інструмент, що дозволяє заробляти на вкладеннях у землю, не володіючи фізично активом напряму. Інвестувати кошти у фонд можна, придбавши його сертифікати. Початкова сума інвестиції регулюється законодавчо й становить 121 800 грн. А далі можна доінвестовувати, купуючи хоч по одному сертифікату від 1000 грн.

Прибуток, який отримують такі фонди, розподіляється між інвесторами та виплачується у вигляді дивідендів один раз на рік.

Які ще є переваги у фонду в порівнянні з класичним придбанням землі?

• Ліквідність. Продати сертифікат і вийти з активу можна або на фондовому ринку, або керівній компанії за лічені хвилини. В той час як на продаж земельної ділянки з урахуванням дотримання процедури переважного права орендаря може знадобитися від 60 днів.

• Відсутність транзакційних витрат на операції купівлі/продажу сертифікатів.

• Диверсифікація. Коли ти інвестуєш у фонд, ти одразу інвестуєш у тисячу ділянок, якими володіє фонд. Якщо з однієї ділянкою щось станеться, це не суттєво вплине на весь портфель ділянок.

Реагуючи на попит, у березні 2024 року на ринку з’явилися нові інвестиційні фонди земельних активів, ділиться Андрій Усенко. Вони відрізняються між собою строками, умовами та стратегією наповнення.

«Твоє Коло». Щорічний дохід
Строк діяльності фонду становить 5 років. Протягом цього періоду інвестори щорічно отримують виплати запланованого прибутку в розмірі 6 % річних у грн, і це без капіталізації земельного активу.

«Твоє Коло». Реінвестиція
Строк діяльності фонду становить 10 років. Його особливість у тому, що дивіденди не виплачуються власнику, а одразу реінвестуються на придбання наступних активів. Запланований прибуток становить 15 % річних у доларах США (відповідно до офіційного курсу НБУ), враховуючи капіталізацію земельного активу.

Ми маємо всі ознаки, що наразі українська земля — найбільш недооцінений інвестиційний актив. Ринок землі ще зовсім молодий, ще не всі інвестори встигли оцінити його потенціал. Але постійний приплив нових гравців, стабільний ріст вартості у валюті й захищеність від ризиків, від яких страждають інші інвестиційні інструменти, робить його надзвичайно привабливим для входження. А різноманітність засобів інвестування та професійний супровід дозволяють інвестувати зручно, зрозуміло, пасивно, просто та вигідно.

Більше деталей за посиланням

ТЕКСТ: ДМИТРО ГЕЛЕВЕРА

Запис Коло можливостей: українська війна змінила вподобання інвесторів, яких приваблюють саме низькоризикові інвестиції спершу з'явиться на ЧАС ПЕРШИХ.